まさ探訪

~社会の出来事や様子を僕なりに考えてアウトプットする雑記~

物件は現地現物!購入を考えている物件を確認したら、いろんなものが見えてきた

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どうも、まさです

 

今日は気になっている物件の調査に行ってきたので、その話をしたいと思います

 

物件を見に行ってみるとたくさんのことがわかりました

 

実際に物件を見に行ってわかったこと

・入居してもらうターゲット層

・リフォームすべき箇所

・物件に必要な設備

 

ということでやっぱり不動産投資は現地現物なんだなということがわかりました

なぜそう思ったのかということや僕がどんなことを考えて見回ったのかということを紹介していきたいと思います

 

 

電車内から地域を見た感想

せっかく物件のある地域に行くので、周りの雰囲気や他にどんな物件があるのかという調査をしながら電車に乗ってました

 

すると、物件のある3、4駅手前(市内に近い駅)くらいでしょうか

駅周辺のアパートにちらほらと空室の看板があるということがチラホラと出てきている

 

駅の隣の物件ということもあり、電車の音がうるさいから入らないのであればいいんですけど、普通に人がいないとなるとキビシイな

みたいなことを考えていました

 

市内中心部からはかなり距離があるので、アパートなどは入居しにくいみたいですね・・・

 

まぁアパートって市内あたりでもそこそこ安い家賃で貸し出している物件もあるんですよね(4万円とか)

それに比べて3万円だったとしても、移動時間とか考えると僕なら市内に住みますもん!

 

気になってる物件の地域は特に大きな企業があるわけでもないので、その地域のアパートを借りるという需要があんまりないんでしょう

 

物件周辺

住宅街で、歩いて5分くらいでコンビニなどがあるちょっと大きな道に出られる

大きな道沿いにはコンビニ以外にスーパーやドラッグストアもある

もう少し歩けばホームセンターやファミレス等もあるので、周辺環境的には悪くない

 

ただ1つ難点なのは、物件までの道がかなりの坂道だということ

坂道ということになると足腰の弱いお年の方にはちょっとキビシイんじゃないかな

 

今は良くても将来的なことなんかも考えると、なかなか難しそうですねぇ

 

ただ若者がいないかというとそういうわけでもなく、土地の価格が安いせいか小さい子供のいる家族が住む物件はチラホラある

ただほとんどが新築で建てたような綺麗めなおしゃれ物件みたいな感じですね

 

物件の状態

ネットには何丁目というところまでしか書かれてなかったので、周辺の環境だけでいいかな?なんて思ってたんですけど、探索していると物件を発見しました

 

かなり住宅の密集している地域ですし、お年寄りの方か家族連れのような人しかいないので、20代の独身男があたりをうろうろしていると明らかに変な人なんですよね

ということであんまり変な人に見られないよう、ちょことだけ物件をみてきました

 

第一印象としては、とにかく外壁がボロボロ

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いや〜ここまでボロボロだとは思わなかった

外壁のリフォームってどれくらいかかるかわかりませんが、多分50万以上はかかるんじゃないかな

(リフォームのYoutubeしか見てないけど、それくらいはかかると思う)

 

外壁はさすがに自分でってことにもならないだろうし・・・

完璧に直すというよりは、とりあえず最低限となりそうですね


そして怪しまれないように、窓から中をのぞいてみました(すでに怪しい・・・)

たぶんだけど、もともと畳だったのが剥がされている模様

まぁ畳だったとしても、そこはフローリングに変えるつもりでもあったので全然OK

 

中の壁は特に悪そうではない印象

まぁ中に入ってしっかり見てみないことにはわかりませんが・・・

 

そして駐車場は玄関の前に1台置けるようなスペースがある

この地域はバス停は近いが駅からはかなり遠い(歩いて15分はかかる)

ほとんどの家に車が置いてあるし、駐車場は必須でしょうね

 

全体的に築古感がすごくあり、若者には人気のなさそうな雰囲気を醸し出している

 

物件を見終わっての感想

いや〜正直、この物件を扱うのはめちゃくちゃキビシイですね

 

ただ物件や周辺地域を見回って見えてきたものもあります

それはターゲットとする世代

 

立地的にJRの駅から遠く、急な坂があるので年金や生保(生活保護)を受けて暮らしているようなお年寄りや体に不自由がある人には難しそう

 

それから工場勤務のようなブルーカラーの人には、駅周辺のアパートにすら空室がちらほらあるため難しい

まぁ大きな企業の工場もなさそうだし、需要がないんでしょうね

 

って考えると、ターゲットは小さな子供がいる家族連れになるでしょう

周りにも子供のいる家はちらほらあったので、かなり現実的

 

ただ家族となると土地値も安いため、新築で物件を建てているようなところがほとんど

 

築古感が漂うあの物件にどうやって住まわせるか?

しかも賃貸で

 

もしかしたらフルリフォームでスタイリッシュな物件にして売りに出すという方法がいいのかもしれない

そうなったら自分でリフォームということがほとんどできなくなってしまう可能性もある

主婦目線でいくと浴室乾燥などの設備がないと他との差別化ができないし・・・

 

おわりに

土地値以下の物件で10ヶ月経っても売れていない理由がわかりましたね

 

やっぱり実際に行ってみると、周辺の物件や環境なんかからいろんなことが見えてきますね

不動産投資はネット上で考えるより現地現物ということがよくわかりました

 

とはいえ、あの物件はさすがに無理かもしれませんね

まだ諦めてはいないので、どうにかできないかもう少し調べて知恵を絞ってみたいと思います

 

ってことで、じゃあの〜